Pourquoi il est judicieux de faire une liste des caisses dans les quartiers

La localisation est le critère principal pour un investissement à long terme à moindre coût.

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, vous n’avez pas nécessairement à chercher de midi à deux heures. Un achat modeste mais bien ciblé peut être une bonne affaire, tant en termes de rentabilité que dans la perspective d’un héritage familial.

Bien choisir l’emplacement

Tout investisseur locatif sait que le choix de l’emplacement d’un bien est primordial. Il vaut mieux payer un peu plus et être sûr de trouver un acquéreur, que d’avoir un appartement vide entre les mains. C’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit de locations non réglementées ou meublées, mais pour des saisons (week-end, courtes et longues vacances), par exemple via une plateforme comme Airbnb.

Pendant les vacances d’été, vous tombez amoureux de Saint-Malo, de la ville elle-même et de ses environs (baie du Mont Saint-Michel, Cancale, Dinard…). En passant par les agences, vous découvrez que pour 160 000 ¤, et avec seulement de petites collations, vous pouvez avoir un T3 avec balcon et garage, à Saint-Servan, près de Saint-Malo. Même hors des murs de la ville, la proximité des plages et une offre commerciale abondante et de qualité sont très attractives. Il décide donc d’acheter cette propriété, moyennant un apport de 60 000 ¤. Les 100 000 ¤ restants peuvent être financés par un petit prêt accordé sur 10 ans.

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Le tourisme paie !

L’idée est simple : le prêt de 100 000 ¤ sera amorti « dans le temps », couvrant chaque mensualité avec la location intermittente du bien. Vous gardez un contrôle total sur les périodes d’utilisation proposées à la location (par exemple : une grande partie de la saison estivale, toutes les vacances scolaires entre avril et novembre). Pour votre usage personnel ou familial, il y a les mois d’hiver (de décembre à mars inclus), ainsi que de nombreux week-ends durant l’année, hors vacances scolaires.

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Vous pouvez avoir certaines exigences concernant les occupants, par exemple limiter l’accès à l’appartement aux couples sans enfants (il s’agit uniquement d’un appartement de deux chambres), refuser les animaux de compagnie, etc. Ceci afin d’éviter les désagréments qui peuvent résulter d’une occupation « anarchique » des lieux (fêtes à répétition qui provoquent des émeutes de quartier pouvant se retourner contre vous).

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Pourquoi investir, vraiment ? Au-delà de la possibilité de profiter d’agréables week-ends à proximité de Saint-Malo, vous pouvez penser à votre domaine, c’est-à-dire plus précisément à la transmission rapide d’un bien de loisirs à vos enfants.

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Une astuce simple dans ce sens est de ne leur donner que la nue-propriété du bien, en laissant l’usufruit entre vos mains (vos parents). L’avantage est que les droits de donation sont calculés sur la valeur non pas de la pleine propriété (160.000 ¤, dans notre exemple), mais uniquement de la nue-propriété, après déduction de la valeur de l’usufruit non cédé. La valeur de la nue-propriété et l’usufruit correspondant dépendent de l’âge du ou des donateurs. Plus elle est donnée jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et donc plus la valeur de la nue-propriété est faible. La taxe est réduite en conséquence.

Dans notre exemple, la question ne se pose même pas, en effet, puisque chacun de vos enfants ne reçoit qu’une valeur inférieure à 50 000 ¤ (100 000 ¤/2, moins la valeur de l’usufruit), bien inférieure au montant de la ligne subvention directe (100 000 ¤ par enfant). Sachez toutefois que dans le cas où vous leur auriez déjà fait une donation il y a moins de 15 ans, la donation de l’appartement à Saint-Malo pourrait donner lieu à la perception d’une taxe de donation, si la réduction avait déjà été complètement épuisé. . Dans le cas contraire, l’allocation n’ayant été utilisée qu’à hauteur de 50 000 ¤ par enfant par exemple, les 50 000 ¤ restants de l’allocation « couvriraient » le don de Saint-Malo. Rappelez-vous tout de même que cela génère des frais de notaire.

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Quant à l’utilisation des sommes perçues à la suite de la location, vous conservez le contrôle en tant que bénéficiaire(s) effectif(s). A son décès, son droit d’usufruit rejoint la nue-propriété des enfants, qui deviennent instantanément pleins propriétaires du bien, et ce sans encourir d’impôts supplémentaires.

(Saint-Malo n’est cité qu’en exemple, pas en recette)