Prêt immobilier : est-ce vraiment intéressant avec un prêt à 3%…

Alors que l’inflation s’établit à 6,2% sur un an en novembre, de nombreux professionnels de l’immobilier répètent que les emprunteurs souscrivent aujourd’hui des prêts à « taux réels négatifs ». Une bonne affaire en théorie. Mais qu’en est-il vraiment ?

Les taux des crédits immobiliers montent en flèche. Alors que les emprunteurs peuvent s’attendre à moins de 1 % de crédit sur 20 ans en février 2022, les intérêts pour la même durée devraient s’échanger autour de 3 % au premier trimestre 2023.

Malgré tout, de nombreux acteurs du marché immobilier conseillent aux porteurs de projets immobiliers de se lancer sans tarder. Selon eux, malgré l’inflation qui s’est établie à 6,2% en France sur un an en novembre selon l’INSEE, la période sera même particulièrement favorable.

Un emprunt avantageux, quand il est possible

« En période d’inflation, votre budget logement, si vous êtes locataire, risque d’augmenter même s’il existe actuellement un contrôle des loyers fixé à 3,5 %, se souvient Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. En revanche, lorsque vous emprunter pour acheter un bien immobilier, la mensualité reste la même, ce qui signifie que vous fixez le coût pour les vingt prochaines années, c’est une bonne nouvelle car le reste du budget (nourriture, énergie, etc.) progresse, le logement devient le premier poste de dépenses des ménages français chaque mois.

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Lors de la souscription d’un crédit immobilier, l’emprunteur ne doit pas dépasser le taux d’endettement fixé à 35%. Pour rappel, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a exigé depuis le 1er janvier 2022 de ne pas dépasser ce rapport entre le coût de l’emprunt et les revenus de l’acquéreur. Et ce taux diminuera à mesure que l’inflation augmentera.

« Mais cela n’est valable que dans la situation où les revenus augmentent, idéalement autant que l’inflation, ce qui est loin d’être toujours le cas », nuance Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. En 2023, les salaires devraient augmenter de 4 % en moyenne. En revanche, si les revenus de l’emprunteur augmentent dans la même proportion, la part consacrée aux remboursements du crédit immobilier est logiquement moindre qu’au début du prêt.

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Une épargne forcée

Deuxième avantage, votre versement hypothécaire s’apparente à une épargne forcée. « Vous construisez un patrimoine immobilier et cela permet aussi de lutter contre l’inflation car votre bien ne se dépréciera pas beaucoup, précise Cécile Roquelaure. Aujourd’hui, acheter sa résidence principale, c’est sécuriser un héritage pour demain. »

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Mais tout le monde ne peut pas emprunter dans le contexte actuel marqué par une forte hausse des prix. « Avec l’inflation, vos dépenses contraintes (nourriture, énergie) augmentent, et forcément le reste de votre vie diminue, donc c’est plus compliqué pour les ménages d’emprunter, explique Sandrine Allonier. Par exemple, les personnes qui touchent le SMIC ne devraient pas avoir la intérêt à acheter en période d’inflation, car à court terme, ils sont sévèrement pénalisés par la hausse des taux et des prix de l’immobilier, même si le salaire minimum a été successivement augmenté. »

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Pour ceux qui le peuvent, il est toujours intéressant d’emprunter, quelle que soit la période. Et c’est encore plus vrai pour les investissements locatifs, se souvient sandrine Allonier : « Investir en période d’inflation est très intéressant car les mensualités que vous payez restent constantes, tandis que les loyers que vous percevez continuent d’augmenter et participent à augmenter votre rendement. »

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