La Banque de France prévoit de réviser le taux d’intérêt mensuellement et non trimestriellement. Cette réforme n’aura qu’un impact limité sur les investisseurs. Les raisons…
Depuis la hausse des taux de crédit, le taux d’intérêt, qui devrait protéger les emprunteurs, empêche plutôt d’emprunter. La réforme du calcul du taux d’attrition devrait voir le jour. Quel sera son impact sur les investisseurs immobiliers ? Qlower, spécialiste de la fiscalité des investisseurs immobiliers, présente son analyse.
Le taux d’usure, une protection qui a finalement bloqué l’accès au crédit
L’accès au crédit s’est fortement resserré en 2022, ce qui a rendu l’emprunt quasiment impossible pour une grande partie de la population. La conséquence a été immédiate : la demande de biens immobiliers a chuté, ce qui a entraîné le début d’une baisse des prix des biens immobiliers à vendre. La cause de ce resserrement : l’effet de ciseau observé entre la hausse rapide des taux d’intérêt et la limite haute imposée par le taux d’usure.
Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, y compris tous les frais. Il est dicté par la Banque de France chaque trimestre, dans le but de maîtriser la croissance des taux d’intérêt bancaires. Mais le contexte récent d’inflation a rapidement fait grimper les taux atteignant le taux d’épuisement, bloquant ainsi tout octroi de crédit à une large population d’investisseurs. La Banque de France a répondu en janvier 2023 en annonçant un paiement mensuel du taux d’usure, dans quelques mois seulement.
Un taux d’usure réévalué mensuellement, est-ce vraiment une bonne nouvelle?
Le taux d’usure sert à protéger les emprunteurs contre des hausses trop rapides des taux d’intérêt. Cela a effectivement bloqué l’octroi de prêts à une large population d’emprunteurs. Dans le contexte actuel d’inflation proche de 6%, emprunter même à 4% reste une bonne nouvelle quand on peut emprunter.
En augmentant mensuellement le taux d’intérêt, la Banque de France permet aux banques de continuer à prêter, dans des conditions de marché en évolution rapide. L’objectif est d’éviter le blocage observé en 2022 et de fluidifier le marché.
Emprunter à 3 ou 4% reste une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. Le spectre du blocage de l’accès aux crédits, et donc du marché immobilier, s’éloigne.
Les projets qui nécessitent un financement bancaire peuvent reprendre forme même si le crédit est plus cher. Les investisseurs immobiliers peuvent continuer à construire leur portefeuille immobilier et être confiants dans la liquidité de leur propriété pour les acheteurs potentiels.
Un financement plus cher doit-il freiner un projet d’investissement locatif ?
Emprunter à 3 ou 4% est évidemment moins intéressant qu’emprunter à 1%. Mais cette période d’accès au crédit instantané et gratuit est probablement bien loin. En janvier 2023, la France reste le pays où le coût du crédit est le moins cher au monde. Si cela ne suffit pas, la France est l’un des rares pays européens où l’on emprunte à taux fixe, qui ne peut être négocié qu’à la baisse.
Ainsi, si les taux descendent à 2%, l’investisseur aura toutes les chances de renégocier son taux comme il le fait depuis une dizaine d’années. Mais investir à taux élevé pour un investissement locatif est moins problématique que pour une résidence principale. Depuis 2011, les intérêts de l’emprunt ne donnent plus droit à la défiscalisation, alors qu’en réalité le coût de l’emprunt est déduit des revenus fonciers (bail vacant) et des revenus BIC (loyer meublé), en détention directe, comme en SCI .
Un effort de trésorerie plus important si les taux augmentent
Une augmentation de taux d’intérêt de 1 point coûte 50 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ empruntée. En clair, emprunter 100 000 € à 3 % au lieu de 1 % ajoute 100 € à la mensualité qui doit être payée chaque mois. Il se loue aussi bien vide que meublé. Après impôt, les choses changent selon la manière dont vous louez et dont vous le taxez.
Le déficit s’accentue donc sans « exploitation » effective de ces bénéfices dans les premières années après l’investissement.
A long terme, 20 ans après l’acquisition, aux conditions actuelles d’inflation et d’IDR, hors vacance locative, l’effort d’épargne pour rembourser un crédit immobilier de 100 000 € à 3% d’intérêt est de :
Le paiement mensuel du taux d’usure contribue à l’accélération de la croissance des taux d’intérêt. Sa vertu est la réduction du risque de blocage d’un prêt bancaire, le carburant nécessaire à tout achat immobilier.
Contrairement aux acquéreurs de résidences principales, les investisseurs immobiliers ne subiront qu’un impact cash puisque les frais d’emprunt sont déduits des revenus locatifs. Le coût du crédit, même à 3 ou 4%, reste inférieur à l’inflation mesurée ces derniers trimestres et doit être vu comme une opportunité, surtout par rapport aux pays voisins qui empruntent à taux variable et ont plus de mal à négocier les taux en cas de ralentissement. .