Comment évaluer la valeur objective d’un bien ? Quels sont les facteurs potentiels de baisse des prix dans les années à venir ? Nicolas Delage, expert immobilier indépendant à Bordeaux et sur le bassin d’Arcachon, nous livre son analyse des critères à prendre en compte lors de l’évaluation d’un bien, pour mieux appréhender les enjeux de formation des prix.
Nicolas Delage : L’évaluation objective d’un bien s’effectue à un instant donné à partir de bases de données faisant référence aux différentes transactions (ex : DVF, PATRIM, PERVAL). Chacun d’eux a ses avantages et ses inconvénients, je croise et retraite les données pour en tirer les éléments les plus pertinents pour aboutir à une vision globale du marché. Pour clarifier l’analyse, il est également nécessaire de prendre en compte les facteurs endogènes et exogènes du bien. Un accent particulier est ainsi mis sur les facteurs géographiques, physiques, économiques, juridiques, fiscaux et politiques. Une fois tous ces éléments identifiés, différentes méthodes sont utilisées par l’expert (méthode par comparaison, méthode par capitalisation, méthode des flux de trésorerie futurs actualisés, etc.) pour déterminer la valeur vénale du bien et/ou du titre.
C’est donc l’analyse de tous ces éléments, confrontés aux tendances du marché et au marché de la publicité immobilière, qui permet in fine d’obtenir une valeur objective et juste. Elle va plus loin que la simple analyse de l’offre et de la demande dans un quartier donné et permet de mettre en évidence des facteurs de risque à long terme.
MySweetImmo : Quels sont les nouveaux éléments qui impactent la valeur d’un bien aujourd’hui ?
Nicolas Delage : Le marché, avec sa part de subjectivité, peut parfois mettre du temps à réagir à certaines évolutions législatives ou urbanistiques. C’est par ex. le cas de l’introduction d’un seuil de performance énergétique pour la location d’un bien immobilier, pourtant décrété en 2021, dont le marché commence tout juste à tenir compte du fait de son application en 2023.
A Bordeaux, l’un de mes domaines d’expertise, cette loi modifie mécaniquement la valeur vénale des propriétés, surtout les petites surfaces, comme le font les nouvelles pratiques locales. Le permis de location, le permis de lotir et l’encadrement des loyers influent sur les prix des immeubles et des appartements à Bordeaux, en fonction de leur localisation dans la ville : on peut donc accorder une remise importante sur un bien semblable à un autre, mais qu’il soit ou non couvert par un permis de location et tenant compte de sa situation (zone) par rapport à l’encadrement des loyers.
Pour rappel, l’encadrement des loyers applicable à la commune de Bordeaux indique différentes zones à l’intérieur desquelles s’applique un loyer maximum par personne. m2.
Cette maîtrise des loyers, conjuguée notamment à l’autorisation de lotir, peut rendre les investisseurs locatifs réticents à acheter, le lotissement étant soumis à autorisation préalable, avec des délais allongés et une incertitude sur la faisabilité de l’opération, le tout avec une rentabilité moindre.
Si l’on ajoute à cela la hausse des taux des obligations d’Etat et des OAT, qui avoisinent désormais les 3% après 10 ans, l’investissement immobilier devient moins attractif qu’avant, mettant le marché sur une partie de ses acquéreurs potentiels.
On observe donc mécaniquement une baisse des prix des biens tels que appartements situés dans ces zones, une diminution d’autant plus importante si ces derniers restent classés en bas de l’échelle de performance énergétique. A l’inverse, le marché des maisons avec jardin acquises en résidence principale se maintient et connaît encore des hausses importantes dans certains secteurs périphériques comme Gradignan, si l’on se réfère au marché bordelais.
MySweetImmo : Quels sont les points de vigilance quant à la décote de la valeur d’un bien à plus long terme ?
Nicolas Delage : Si je devais retenir deux grandes tendances que le marché prendra de plus en plus en compte, je parlerais de l’influence du « réchauffement climatique » et donc de la valeur verte et de l’exposition au risque.
Un arrêté du 6 avril 2022 préconise une méthode de calcul spécifique pour les biens immobiliers soumis à l’érosion et au recul du littoral, en leur appliquant une décote relativement importante selon les cas. Si le rivage, pour être opposable, doit être inclus dans le PLU, ce mode de détermination de la valeur marchande de ces biens aura un impact direct sur le prix des biens soumis au rivage, qui est donc prévisible.
Ainsi, de nombreuses maisons de première ligne au Cap Ferret pourraient voir leur valeur vénale chuter fortement. Il en est de même du risque d’inondation et de submersion dont les conséquences catastrophiques n’ont pas encore été prises en compte dans la formation des prix. Par exemple, à La Teste-de-Buch, l’un des quartiers les plus prisés et les plus chers, celui du port, est pourtant situé en zone rouge du plan inondation.
De la même manière que les appartements classés F et G voient leur valeur affectée par la législation avec retard, les maisons situées sur ces parcelles exposées devraient donc, toutes choses égales par ailleurs, voir leur valeur diminuer, puisque le risque d’exposition sera pris en compte sur le marché, quel que soit l’endroit où le risque survient. Une crue importante sur le Bassin d’Arcachon entraînerait certainement une baisse significative de la valeur vénale de son bien.
Là encore il s’agit d’être informé voire d’anticiper, et d’estimer au mieux la valeur de son bien, par exemple en accélérant un projet de vente avant une baisse probable identifiée.
MySweetImmo : Quelle est la valeur d’une expertise comparée à un avis de valeur ?
Nicolas Delage : Mon travail m’oblige à maintenir la confidentialité et l’absence de conflit d’intérêt dans mon analyse. L’évaluation du marché réalisée par un expert immobilier doit être totalement impartiale, indépendante et objective. Le second est son caractère juridiquement exécutoire. Ainsi, différents codes précisent que l’évaluation d’un bien immobilier doit être réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle, et indépendant du processus décisionnel d’octroi du prêt, afin de fournir une évaluation impartiale et objective. ; elle doit appliquer des normes d’évaluation fiables tenant compte des normes internationalement reconnues.
L’intérêt de réaliser une évaluation vénale d’un bien peut donc résider dans la volonté d’obtenir une estimation objective de son patrimoine, par exemple en cas de succession, de divorce ou d’imposition sous IFI, ou dans un projet de vente. avec ou sans travaux, pour assurer le potentiel d’un bien et sa valeur, pour éviter de le payer trop cher.
Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier – tels que les promoteurs et les agents immobiliers – font davantage appel à des experts immobiliers.
Merci à Nicolas DELAGE, Expert en Estimation Immobilière agréé par la Chambre des Experts Immobiliers en France, d’avoir répondu à la question de MySweet’Immo.