Ces dernières années, de nombreuses startups sont apparues qui offrent de nouvelles formes d’accès aux investissements immobiliers. Si tout le monde partage l’idée de démocratiser l’accès à ce type d’investissement en combinant les mondes numérique et physique, ils reposent sur des mécanismes différents. Maddyness s’intéresse à une catégorie particulière, à savoir le crowdfunding immobilier.
Financer les promoteurs immobiliers et les marchands de biens
L’idée du crowdfunding immobilier est simple : faire venir une « communauté » (foule) d’investisseurs individuels pour financer des promoteurs immobiliers ou marchands immobiliers qui ont besoin de fonds propres pour développer des projets. Cette couche de financement, généralement obtenue auprès d’investisseurs professionnels spécialisés mais exigeants en termes de rendement, s’ajoute aux crédits bancaires.
« C’est un modèle intéressant, tant pour les investisseurs que pour les marchands ou les promoteurs immobiliers. Ces derniers sont financés à moindre coût et les investisseurs privés peuvent en tirer des rendements intéressants par rapport à d’autres produits financiers traditionnels », explique Mathias Flattin, directeur général de Proptech & Fonds Contech chez Axeleo Capital.
Un investissement court terme et accessible
Les plateformes de crowdfunding immobilier telles que Baltis ou La Première Brique proposent des investissements à court terme. Selon les dernières données du baromètre du crowdfunding immobilier, cette durée a atteint en moyenne 21,2 mois en 2021. En 2022, le rendement moyen était de 9,49 %, selon Hello crowdfunding.
Le ticket minimum varie selon la plateforme, mais il vise à permettre au plus grand nombre de personnes d’investir. Baltis, par exemple, propose un investissement à partir de 1 000 euros et affiche un ticket moyen d’environ 5 000 euros. Thomas Danset, fondateur de La Première Brique est allé un peu plus loin dans la démocratisation : « J’ai trouvé le concept de crowdfunding très intéressant, mais il n’a pas été poussé jusqu’au bout. Nous voulions littéralement respecter le concept de crowdfunding pour que l’investissement soit accessible à partir d’un seul euro. Bien sûr, lorsque les paris initiaux sont faibles, les bénéfices sont également faibles, mais c’est l’approche d’investissement qui compte. « .
La Première Brique a même décidé de limiter les montants d’investissement à 2 000 euros par projet : « Nous ne voulons pas que les gros investisseurs aient la priorité ou l’exclusivité, tous nos investisseurs sont égaux. Tout semble fonctionner, puisque selon le Baromètre du crowdfunding immobilier, il y avait en moyenne 313 investisseurs par pool en 2021, soit une augmentation de 77 % par rapport à 2020.
Un marché jeune et dynamique
« Le crowdfunding immobilier est un marché assez jeune et extrêmement dynamique », explique Alexandre Toussaint, président fondateur de la plateforme de crowdfunding immobilier Baltis. « Le nombre de projets augmente, et aujourd’hui même de grands groupes boursiers voient de l’intérêt pour ce mode de financement », ajoute Thomas Danset. L’activité a vraiment repris pendant le Covid et en France le marché compte désormais des dizaines de plateformes, dont la plus grande, Clubfunding. Au total, toutes les plateformes ont financé 4 360 projets depuis 2012, dont 1 286 en 2022, toujours selon Hello crowdfunding.
Interrogé sur le concours, Alexandre Toussaint a commenté : « Aujourd’hui, il y a de la place pour tout le monde. Nous ne sommes pas en concurrence directe avec d’autres plateformes, nous coopérons même avec certaines, l’ambiance est plutôt saine. Mathias Flattin acquiesce : « Ce n’est pas un marché du ‘winner takes all’, tous les acteurs sérieux peuvent y trouver leur place. »
Chacun choisit son poste. Baltis et La Première Brique se développent plus régionalement, tandis que d’autres plateformes ciblent l’Europe. Certains comme Baltis offrent également des avantages fiscaux tels que l’éligibilité au PEA/PME.
“Tout investissement comporte des risques”
Le risque pour les investisseurs est que le promoteur immobilier ou le concessionnaire fasse défaut. « Sur les 4 000 projets financés sur l’ensemble des plateformes françaises depuis le lancement du crowdfunding immobilier, seuls quatre ont fait défaut. Mais il y a parfois des retards dans les remboursements », avoue Alexandre Toussaint. Pour éviter ce risque, les plateformes sélectionnent avec soin les projets : « Nous travaillons avec des promoteurs qui ont un historique et des références sérieuses, et nous demandons des garanties de projet », précise Alexandre Toussaint.
Pour l’instant, Baltis et La Première Brique ont un taux de défaut de 0%, mais Thomas Danset reste pragmatique : « Compte tenu du contexte et de la dynamique de marché de ces dernières années, des taux de défaut plus normalisés de l’ordre de 1% à 2% devraient apparaître en 2023, il est structurellement normal et en termes de situation immobilière tout à fait acceptable ».
« C’est pourquoi nous avertissons toujours les investisseurs qu’il y a un risque et qu’il faut se diversifier. Ils y sont contraints par la limitation du montant maximum d’investissement », poursuit Thomas Danset. Mathias Flatin nuance : « Quand le fonds investit dans une vingtaine d’entreprises, l’investisseur ici parie sur un seul projet. Il est vrai que l’investisseur peut allouer et investir de petites sommes d’argent dans différents projets, mais il semble parfois qu’il y ait peu de transactions en cours et qu’un effet extraordinaire se crée. « .
La mise en garde de l’AMF ne concerne pas le crowdfunding immobilier transactionnel
L’Autorité des marchés financiers a récemment publié un communiqué mettant en garde les investisseurs contre : « certaines plateformes qui proposent la constitution d’un portefeuille immobilier et/ou l’encaissement de revenus locatifs en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’achat d’un bien immobilier, notamment domaine’.
Dans le viseur ? Des plateformes qui proposent des investissements immobiliers sous forme de « royalties » telles que Bricks.co. Ces plateformes proposent de reverser à leurs investisseurs une partie des revenus générés par la location du bien. « Cette attention de l’AMF est une bonne nouvelle qui va inciter les acteurs existants à apporter plus de transparence et de rigueur juridique à leur proposition de valeur », commente Mathias Flattin, directeur général de Proptech & Fonds Contech chez Axeleo Capital.
« En fait, le problème n’est pas avec le modèle de royalties, qui est une façon intéressante de capter le marché, mais avec la façon dont les entreprises le présentent. Les acteurs critiqués prédisent des retours qui ne se matérialisent pas toujours. Ce manque de communication échoue », analyse Mathias Flattin. « Par exemple, Axeleo Capital a décidé d’investir dans BRXS aux Pays-Bas, une plateforme qui utilise ce modèle de royalties tout en répondant à un certain niveau d’exigence en termes de transparence et de professionnalisme », ajoute-t-il.
En tout état de cause, cette activité doit être distinguée du crowdfunding immobilier transactionnel. Si dans les deux cas l’enjeu pour les plateformes est de fournir une information de qualité, ce sont des métiers et des investissements très différents. Quand des entreprises comme Bricks.co ou BRXS vendent des parts d’un investissement locatif à long terme, des plateformes de crowdfunding immobilier comme Anaxago, Baltis, La Première Brique ou Clubfunding vendent des parts pour financer un projet transactionnel à court terme.