Le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque pour l’achat de votre maison dépend de votre salaire. Elle est plafonnée à un ratio de levier de 35% de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Découvrez les revenus pris en compte par les banques.
Le premier élément à considérer lorsqu’on entreprend un projet immobilier est le montant maximal de l’hypothèque pouvant être réclamé. Cette limite dépend de divers facteurs : les taux d’intérêt pratiqués par les banques et la durée du prêt, mais aussi votre niveau d’endettement, calculé sur la base de votre salaire net et de vos charges.
Le montant du prêt est calculé en tenant compte de vos revenus nets, qui doivent être stables (le contrat CDI est le graal de l’emprunt), de vos charges et de votre franchise.
Si vous avez des frais, comme un prêt à la consommation, ceux-ci seront déduits de vos revenus, réduisant ainsi votre solvabilité. Si vous avez d’autres revenus, la banque pourra peut-être les inclure dans votre capacité de remboursement.
Quels sont les autres revenus pris en compte par la banque ?
La banque ne se base pas uniquement sur votre salaire net pour déterminer votre solvabilité : elle tient compte de vos loyers si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, de votre gain si vous exercez une autre activité, ou de vos pensions sous certaines conditions.
Dans le cas des revenus locatifs, seuls 70% sont pris en compte. Dans le cas des allocations, l’âge des enfants est interrogé afin d’inclure le montant de l’aide dans la capacité d’emprunt. Les pensions alimentaires, en revanche, peuvent être compensées si un jugement a été rendu. Tous ces revenus supplémentaires peuvent donc être ajoutés pour définir et augmenter le montant du prêt.
Quels sont les revenus qui ne sont pas pris en compte par la banque ?
Si vous êtes rémunéré pour des heures supplémentaires, percevez des indemnités de déplacement ou des indemnités exceptionnelles, ces montants ne sont pas nécessairement inclus dans le calcul de la mensualité de crédit.
Quid des revenus des emprunteurs travailleur indépendant, en CDD, chômeur ou intérimaire ?
Cela se complique lorsque les revenus ne sont pas des revenus dits réguliers. Le risque que prend la banque lorsqu’elle finance des profils en CDD n’est pas le même que pour un profil en CDI ou en profession libérale. Par conséquent, il est généralement plus difficile d’obtenir un prêt lorsque vous êtes en contrat à durée déterminée, et presque impossible lorsque vous êtes au chômage ou en intérim. Si vous êtes indépendant, vous devez remettre les 3 derniers rapports d’activité à l’organisme bancaire requis pour que tous les revenus soient pris en compte.
Le saut de charges et le reste à vivre : deux éléments à ne pas négliger
Même si le salaire à emprunter est suffisant, certains éléments peuvent bloquer ou au contraire faciliter la demande de crédit. Tel est le cas avec les frais de saut ou de vivre le reste. Si le second concept est bien connu du grand public, le premier l’est moins. Il s’agit de la différence entre le montant de votre location actuelle et vos futures mensualités. S’il y a une augmentation significative des frais, c’est-à-dire des frais plus élevés après le prêt qu’avant, la banque peut évaluer le risque pour l’emprunteur comme trop grand et rejeter la demande de prêt. La même logique s’applique au reste de la vie : lorsqu’elle est très élevée, il est plus facile d’obtenir une hypothèque et un bon taux d’intérêt.