SCPI : investissement immobilier sans restriction à la gestion locative

Investir dans l’immobilier et le papier permet de mutualiser les risques.

Posséder et gérer son propre bien immobilier, dans le but d’en tirer un revenu locatif, n’est pas chose aisée. Trouver un employeur (que ce soit pour vivre ou pour travailler à son compte – bureaux, commerces), se prémunir contre d’éventuels impayés, participer à des assemblées de copropriétaires, etc., c’est beaucoup de temps. Et nous n’avons pas besoin de fibres pour cela. En effet, rien n’empêche, en désignant un expert, de changer d’interlocuteur : soit une personne physique qui engage, mais… un expert qui fait écran. Mais cela a un coût : des honoraires de gestion locative compris entre 6 et 9 % hors taxe locative annuelle et charges. Et cela a encore à voir avec le contrôle, avec les risques de complaisance. Ce n’est pas le cas de la SCPI (Société civile d’investissement immobilier), car c’est une société de gestion qui s’occupe des immeubles et des locataires. L’investisseur est complètement libéré du système.

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Des risques mutualisés

Deux événements (pas loin de là, considérations pédagogiques) peuvent également faire baisser le rendement locatif, même s’il semblait très sûr au départ. En revanche, une vacance, c’est-à-dire que le bien ne trouve pas, ou plus, preneur. Cela se produit notamment lorsque la localisation du bien, qui est importante, n’est pas bien choisie (insuffisant commercial ou résidentiel). D’autre part, les impayés de loyer, qui peuvent être causés par le mauvais choix du locataire, ou les derniers de nombreux types de vie personnelle (divorce, décès…) ou professionnelle (mauvaise affaire, dépôt de bilan… ). Se protéger contre ces risques (garanties solides telles qu’une ou plusieurs garanties, assurances) vaut toujours mieux que « soigner » après coup, selon les procédures légales et d’exécution pouvant prendre des années.

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Dans le cadre de la SCPI, ces événements ne sont pas exclus, car le risque zéro n’existe nulle part. Mais la principale différence avec l’investissement direct dans l’immobilier est qu’avec un grand nombre de biens loués (soit pour l’habitation, soit pour l’exploitation d’une activité indépendante ou commerciale), ces risques sont parfaitement combinés.

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En fait, dans ce cas, l’investisseur n’a pas d’employeur dans une relation (un propriétaire, un employeur), mais dans une relation à 1000 ou plus souvent, ce qui change complètement la donne. En particulier, si la chambre se retrouve vide, ou si le loyer n’est pas payé, cela ne nuit pas à l’investisseur, le défaut de paiement du logement en chiffres sont autant d’autres frais qui ne posent pas de problème. Un argument de poids en faveur du paper rock.

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Combien ça coûte ?

La SCPI est un mode d’accès à l’immobilier (bureau, murs de commerce) souvent plus rémunérateur que la location résidentielle, principalement du fait des charges moins élevées pour le propriétaire. Et le ticket d’entrée est généralement moins élevé que si vous ne passez pas par la SCPI pour investir dans ce domaine. (Si l’objectif premier est la défiscalisation, l’investisseur peut opter pour le Pinel de la SCPI.)

Lorsque vous souscrivez des parts, une commission de 8 à 12% est déduite du prix d’impression. Quant au coût du système de location lui-même, il représente environ 10 % du loyer. Il est fortement recommandé de regarder en détail le rapport annuel et les résultats financiers de SCPI pour déterminer le montant de toutes les dépenses courantes.

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