Depuis plusieurs mois, les taux d’intérêt augmentent plus rapidement que les taux d’usure, empêchant les demandeurs de prêt de devenir propriétaires. Mais l’accès au crédit ne sera plus aussi limité à partir du 1er février, grâce à un bilan d’usure plus régulier. Cette révision devrait avoir deux effets : un déblocage des dossiers de demande de crédit immobilier à court terme, mais aussi, à plus long terme, une hausse des taux bancaires, qui auront plus de marges. Explication.
Comment fonctionne le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à accorder une hypothèque. Il correspond au TAEG maximum, c’est-à-dire au coût total du crédit, y compris le taux d’intérêt nominal du crédit et les frais, assurances et garanties obligatoires. Ce taux est destiné à protéger les consommateurs, car il évite que des prêts soient consentis à un taux d’intérêt trop élevé.
Pour le définir, la Banque de France utilise le taux d’intérêt des OAT (ou Obligations Assimilables du Trésor), qui représente le taux d’intérêt des titres de créance émis par l’État français. Ce sont les OAT d’une durée de 10 ans qui servent de référence pour déterminer le taux d’intérêt du crédit immobilier. Plus le taux de l’OAT est élevé, plus les taux fixes des crédits immobiliers proposés par votre banque sont élevés, et inversement.
Cependant, les taux de l’OAT sont en hausse depuis un peu plus d’un an. Ils brûlent même. Ils sont passés de 0,30 % en janvier à 2,6 % aujourd’hui. Dans ce contexte, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont logiquement augmenté. La hausse reste toutefois mesurée, les banques ne pouvant remonter leurs taux aussi rapidement que l’OAT, car elles seraient alors bloquées par l’usure. C’est pourquoi on trouve encore aujourd’hui des taux attractifs pour les investissements en immobilier locatif à crédit, inférieurs à 3% sur 20 ans.
Dans le contexte inflationniste actuel, le taux de l’OAT est en hausse. Corrélativement, les taux de crédit font la même chose, sauf que le taux d’usure n’évolue pas assez vite jusqu’à présent.
Étant donné que le taux d’usure n’est mis à jour que trimestriellement, il s’agit d’une limite car il ne reflète pas les véritables besoins du marché. Ainsi, il empêche les banques d’augmenter leurs taux d’intérêt comme bon leur semble. Par exemple, de nombreux dossiers de demande de prêt restent inabordables.
Il y a quelques mois, on ne parlait pas du taux d’usure pour une raison simple. La faiblesse des taux de crédit lui a fait perdre sa fonction principale de rempart contre les taux excessifs. Ce taux d’usure est désormais l’élément bloquant pour contracter un emprunt. Ce frein a fait chuter le nombre de crédits et serait en grande partie à l’origine de la baisse de 20,5% des crédits en 2022 par rapport à l’année précédente.
Sera recontacté pour les SCPI à crédit
La nouveauté : un taux d’usure révisé tous les mois
À partir du 1er février, le pourcentage de port sera revu mensuellement. Cela devrait être un pas en avant pour les prêts, car une mise à jour plus régulière des taux d’usure devrait donner aux banques plus de marge, aidant le marché hypothécaire à rebondir. La méthode de calcul reste inchangée.
Mais attention : si la révision mensuelle des taux d’usure facilitera l’accès au crédit immobilier, cela pourrait aussi, paradoxalement, accélérer la hausse des taux de crédit, compte tenu de la plus grande marge dont disposeront les banques pour fixer leurs taux.
En attendant, certaines offres de prêt pour investissement en immobilier locatif, notamment en SCPI pour éviter les contraintes de gestion, restent accessibles à des taux attractifs. C’est le cas d’un de nos partenaires qui propose une offre de crédit à moins de 3%, voire sur 20 ans.
Investir en SCPI à crédit : pourquoi c’est encore le bon moment ?
Avec la hausse des taux de crédit, il est naturel de vouloir étaler le crédit pour investir. Sauf que pour certains investissements, le jeu en vaut toujours la chandelle. C’est le cas des SCPI qui délivrent des rendements stables depuis plusieurs années et dont le rendement moyen en 2021 était de 4,5 %. Combiné à une offre de crédit inférieure à 3% et en investissant fiscalement dans des SCPI européennes, investir à crédit reste un choix pertinent.
Par exemple, vous investissez 135 000 € dans des SCPI à crédit, dont 10 % du montant de la souscription à titre d’acompte. Pour le reste, vous empruntez sur 20 ans à un taux créditeur de 2,85%. Votre investissement génère un rendement de 4,8%*, générant environ 570€ de loyer par mois. Vous devez investir 200 € par mois pour payer le coût total du crédit et de la taxe, qui ensemble dépassent 700 € par mois.
Dans cet exemple, après 20 ans et avec seulement 200 € d’effort d’épargne par mois.
Sera recontacté pour les SCPI à crédit
Les caractéristiques de l’offre de crédit de Socrif pour investir en SCPI
Pour bénéficier de l’effet de levier du crédit sans attendre une éventuelle hausse des taux, Socrif, spécialiste du crédit, propose une offre dont les tarifs sont les suivants :
Pour en profiter, voici les modalités et caractéristiques de l’offre :
Sera recontacté pour les SCPI à crédit
Communications non contractuelles à des fins publicitaires
*Les SCPI Rendement sont des supports d’investissement de long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquis dans le but de diversifier votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques :
– La diminution de la valeur de l’investissement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de la part d’une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la situation de l’immobilier d’entreprise. Cette situation suit des cycles successifs, avec des phases ascendantes et descendantes.
– La baisse des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux partenaires s’explique par la baisse du taux d’occupation financier et/ou la baisse du total des loyers payés par les locataires. Toutefois, cette baisse peut être atténuée par l’effet de mutualisation des risques dû à la diversification de l’immobilier et des loyers du portefeuille de la SCPI.
– Liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté en bourse, elle est moins liquide que les actifs financiers. Les conditions de vente (conditions, prix) peuvent donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des parts de SCPI.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager. Aucun paiement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé de quiconque avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts. Avec le prêt immobilier, le ou les futurs emprunteurs bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours après réception de l’offre de crédit pour donner leur accord.