Actuellement, il existe de rares offres de crédit avec un taux d’intérêt n’excédant pas 3%. Pour déterminer les taux d’intérêt des crédits immobiliers, les banques se basent sur l’OAT, taux débiteur de l’Etat français, actuellement en phase haussière. Jusqu’à présent, les taux de crédit étaient historiquement bas, ce qui est un climat favorable pour tous les emprunteurs qui peuvent désormais être freinés par les variations de taux d’intérêt. Malgré ce rebondissement, Meileurtaux Placement a toujours une offre d’investissement en crédit à un taux d’intérêt inférieur à 3% sur 20 ans. Une poussée qui est loin d’être accidentelle. On vous explique tout sur cette offre !
Investir dans une SCPI à crédit : quel avantage ?
L’achat de parts de SCPI par le biais d’un crédit vous permet d’investir un montant qui dépasse vos capacités financières. Le but est de s’endetter pour devenir riche. Prêter pour augmenter sa capacité d’investissement s’appelle un effet de levier : dans le cadre de cet investissement, ce sont en effet les rentes générées par la SCPI acquise grâce au prêt qui permettent de rembourser une grande partie de ce crédit. Il s’autofinance donc en partie, d’où l’effet de levier.
Exemple : vous empruntez 85 000 euros sur 20 ans à un taux de crédit de 3 %. Votre investissement rapporte 5,35%*, soit environ 400€ de loyer par mois. L’économie est de 205 euros pour couvrir le coût total du crédit et des impôts, soit au total environ 605 euros par mois.
D’une part, vous bénéficiez donc de rendements SCPI qui restent à un niveau élevé. En 2021, le rendement moyen était de 4,5 %*. En revanche, certains taux de prêt sont encore relativement bas et permettent donc d’envisager d’emprunter pour profiter de l’effet de levier.
Découvrez notre sélection de SCPI
Pépite en vue… moins de 3 % sur 20 ans
Sans surprise, investir dans les SCPI par le biais du crédit devient de plus en plus risqué compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt des crédits. Si le taux d’intérêt du prêt est supérieur à 3%, il faut être relativement certain du rendement de la SCPI, même s’il peut s’avérer payant si la SCPI en question obtient un bon rendement.
Typiquement, les établissements de crédit sont moins disposés à financer l’acquisition de parts de SCPI à un taux d’intérêt similaire à un investissement locatif traditionnel, car ils considèrent que cette première option d’investissement est plus risquée que la seconde. Ainsi, les taux de crédit pour l’acquisition de parts de SCPI sont plus élevés.
Il est également particulier que l’acquisition de parts de SCPI puisse être financée par un crédit immobilier ou un prêt à la consommation. L’offre de crédit à la consommation n’est pas surprenante avec des durées plus courtes et des taux d’intérêt plus élevés. L’avantage d’un prêt hypothécaire est que vous pouvez emprunter à un taux d’intérêt plus bas. Malgré tout, avec la SCPI il faut envisager un taux de crédit immobilier un peu plus élevé, sauf pour la Socrif…
Le spécialiste du crédit Socrif met sur un pied d’égalité l’investissement locatif classique et la SCPI en proposant le même taux de crédit.
Ainsi, Socrif propose à ses clients une meilleure offre de taux d’investissement : taux d’intérêt d’emprunt inférieur à 3% même pour la durée d’emprunt la plus longue, qui est fixée à 20 ans.
Il peut être tentant d’emprunter sur la durée la plus courte pour profiter du taux d’intérêt le plus bas possible, d’autant plus que cela permet de se débarrasser le plus rapidement possible des remboursements d’intérêts.
Cependant, plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles. Ainsi, les loyers financent l’essentiel du crédit. Par conséquent, votre effort d’épargne sera moindre, augmentant encore l’effet de levier.
Il est généralement préférable de planifier à long terme quitte à rembourser le prêt de son vivant le jour où vous pourrez vous le permettre.
Des SCPI investissant en Europe et éligibles à l’offre de Socrif
Investir hors de France permet aux SCPI de se diversifier et de profiter des spécificités des marchés immobiliers des autres pays de l’Union Européenne. Mais investir hors de France présente un autre avantage fiscal.
En effet, en investissant dans des SCPI européennes, l’impact fiscal sur les revenus fonciers est bien moindre et combiné à un effet de levier crédit peut réduire vos efforts d’épargne.
En investissant avec une SCPI à l’étranger, la fiscalité est moindre qu’en France. Les actifs de la SCPI sont soumis à l’impôt dans le pays où elle est située et non à l’impôt au lieu de résidence du souscripteur. Ensuite, les conventions fiscales conclues entre les États membres de l’Union européenne déterminent le mode de calcul de l’impôt sur les revenus versé au contribuable.
Selon les pays, l’impôt dû sur les revenus fonciers est calculé :
De plus, l’impôt social n’est pas imposé sur les revenus étrangers, ce qui vous permet d’économiser 17,2 %.
C’est par exemple le cas de la SCPI Pierval Santé sur notre liste. Pierval Santé, n°4 de notre palmarès des meilleures SCPI, privilégie l’Europe (hors France) pour diversifier son patrimoine en profitant d’une fiscalité avantageuse. L’objectif est d’investir sur le créneau prometteur de l’immobilier de santé, un secteur qui répond aux besoins de demain. La SCPI Pierval Santé a rapporté 5,33% en 2021.
Les caractéristiques de l’offre de Socrif
L’offre Socrif est une opportunité à ne pas manquer. Cependant, il n’est accessible que sous certaines conditions, qui sont les suivantes :
Illustration d’un prêt investissement avec l’offre de la Socrif d’acheter des parts de la SCPI Pierval Santé :
Vous investissez 135 000 €, dont 10 % du montant de la souscription sont apportés. Pour le reste, vous empruntez pendant 20 ans avec un taux d’intérêt d’emprunt de 2,85 %. Votre investissement génère un rendement de 4,8%*, ce qui donne un loyer d’environ 570 € par mois. L’économie est de 200 euros pour couvrir le coût total du crédit et des impôts, soit au total plus de 700 euros par mois.
Dans ce scénario, vous obtenez un taux de rendement interne de 6,17 %.
En investissant dans le crédit, vous pouvez obtenir près de 135 000 € de capital par mois avec seulement 200 € d’économie (les frais de souscription, de garantie et de dossier, la revalorisation des loyers et le cours de l’action font fluctuer la valeur des parts de SCPI). En revanche, vous devez être en mesure de verser un acompte égal à 10% du montant de la commande pour bénéficier de cette offre.
Communications non contractuelles à des fins publicitaires
* Les SCPI de rendement sont des supports d’investissement de long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquis pour diversifier votre patrimoine.
Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs et ne sont pas constants dans le temps.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques :
– Diminution de la valeur de l’investissement. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti. La valeur boursière de la SCPI évolue dans le temps en étroite corrélation avec l’état de l’immobilier commercial. Cette situation suit des cycles successifs avec des phases ascendantes et descendantes.
– Diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés s’explique par une baisse de l’occupation financière et/ou une baisse du montant total des loyers payés par les locataires. Toutefois, cette baisse peut être atténuée par l’effet de partage des risques dû à la diversification des services immobiliers et locatifs du portefeuille de la SCPI.
– Liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle a moins de liquidité par rapport aux actifs financiers. Les conditions de vente (conditions, prix) peuvent donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des parts de SCPI.
Le crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager. Un individu ne peut être tenu d’effectuer aucun paiement avant de recevoir un ou plusieurs prêts en espèces. En matière de crédit immobilier, le ou les candidats emprunteurs disposent d’un délai de rétractation de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner leur accord.