Investir dans l’immobilier dès 50 euros et percevoir un loyer toutes les semaines. C’est la promesse de RealT, une plateforme de tokenisation immobilière qui propose jusqu’à 11% de rendement par an. Mais cet investissement n’est pas sans risques.
RealT existe depuis 2019. Et en trois petites années, la société américaine a convaincu 10 000 investisseurs, de 135 pays différents, d’investir plus de 46 millions de dollars dans 200 propriétés tokenisées.
Mais de quoi parle-t-on exactement ? L’immobilier tokenisé consiste à diviser une propriété et à la transformer en jetons, c’est-à-dire des jetons numériques qui sont échangés sur une blockchain.
Concrètement, vous n’achetez pas de biens immobiliers sur RealT. Mais plutôt un symbole. « Sur notre plateforme, les tokens sont équivalents à des actions d’entreprise », explique Jean-Marc Jacobson, co-fondateur de RealT.
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Parfaitement légal
Le principe est le suivant : à chaque fois que RealT localise un bien, l’entreprise crée une Société à Responsabilité Limitée (SARL), c’est-à-dire l’équivalent d’une SARL en France. Ensuite, cette LLC devient propriétaire de la propriété.
« Nous divisons ensuite la LLC en actions, puis convertissons ces actions en jetons numériques que les investisseurs peuvent acheter pour devenir actionnaires de la LCC et, par extension, devenir propriétaires des biens immobiliers qu’elle possède », explique le responsable.
La méthode est tout à fait légale. « En 2018, un juge américain a reconnu qu’un token pouvait être utilisé comme acte pour représenter une partie de la LLC », précise Jean-Marc Jacobson.
D’un point de vue financier, la tokenisation immobilière présente plusieurs avantages. A commencer par une barrière à l’entrée quasi inexistante. « Vous pouvez investir dans l’immobilier avec votre carte bancaire à partir de 50 euros. Et puis vous percevez un loyer hebdomadaire dont le montant est proportionnel au nombre de jetons dont vous disposez », poursuit Jean-Marc Jacobson.
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9 à 11% de rendements annoncés
Les rendements annoncés par la plateforme oscillent entre 9 et 11 %. Petite subtilité : les paiements arrivent dans votre portefeuille numérique en USDC, un stablecoin adossé au dollar. Vous êtes libre de convertir votre USDC en euros par la suite si vous le souhaitez.
Mais ce n’est pas tout. « Le fait que l’investissement soit adossé à la blockchain apporte également une plus grande liquidité », poursuit Jean-Marc Jacobson. « Les investisseurs peuvent revendre leurs tokens quand ils le souhaitent. C’est beaucoup plus rapide que pour un investissement immobilier classique. »
Dans le détail, les investisseurs disposent de deux portes de sortie. Un marché primaire, organisé par RealT, auquel cas c’est l’émetteur (LLC) qui rachète le jeton. Mais ce n’est pas l’option la plus intéressante. « Cela prend jusqu’à 10 jours et nous imposons un coût administratif de 3% », prévient Jean-Marc Jacobson.
Pour lui, « mieux vaut passer par le marché secondaire, où vos jetons peuvent être revendus de gré à gré en quelques minutes et sans frais ». A condition toutefois que la demande soit suffisante.
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Hypothèque 3.0
Le gros avantage de l’immobilier tokenisé est qu’il fonctionne sur la blockchain. Mais « la finance décentralisée (DeFi) et le web 3 ouvrent de nombreuses opportunités pour valoriser son investissement », précise Jean-Marc Jacobson.
RealT, par exemple, a développé sa propre plateforme de prêt. « Si vous avez besoin d’argent mais que vous ne voulez pas vendre vos tokens, vous pouvez hypothéquer un ou plusieurs tokens », explique le gérant.
L’avantage est que vous pouvez débloquer de l’argent en quelques clics, sans avoir à remplir de dossier. Et vous continuez à percevoir vos loyers pendant cette période. En revanche, si vous ne remboursez pas les intérêts, votre jeton sera saisi.
« En revanche, si vous n’avez pas besoin de trésorerie à court terme, vous pouvez devenir prêteur sur cette plateforme et toucher une rémunération complémentaire de 4 à 8% », souligne Jean-Marc Jacobson.
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Placement à risque
Cependant, l’immobilier symbolisé n’est pas sans danger. Pour commencer, « la tokenisation ne protège pas contre les risques liés aux investissements immobiliers », admet l’exécutif. En d’autres termes, si le locataire décide de ne pas payer son loyer, vous ne recevrez pas d’argent.
De même, si le prix d’un article baisse, vos jetons peuvent perdre de la valeur. « RealT réévalue les propriétés détenues une fois par an et nous ajustons la valeur du jeton en conséquence. » Et c’est vrai : la majorité de l’immobilier de RealT se trouve à Detroit, une ville sinistrée dont la population décline depuis plusieurs années. L’immobilier y est bon marché, et les fondateurs de RealT font le pari que Détroit retrouvera son attractivité.
Mais en réalité, rien ne garantit que ce sera le cas. Si vous décidez d’investir sur la plateforme, veillez à diversifier les zones géographiques où vous achetez vos jetons. RealT prévoit également d’exporter son modèle en Europe avant la fin de l’année.
De plus, la blockchain est une technologie plus récente et les prochains changements réglementaires pourraient affecter l’activité de RealT (et par extension, votre investissement). Pour toutes ces raisons et bien d’autres encore, la prudence reste de mise lorsque l’on envisage ce type d’investissement.
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