Villes étudiantes : où trouver le meilleur investissement locatif ?

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Les villes moyennes, où les prix au mètre carré restent raisonnables, sont les plus intéressantes

Mettre Stanislas à Nancy – Photo de Gérard GRIFFAY, Unsplash

Les villes moyennes plus rentables

Les villes moyennes plus rentables

Alors que les effectifs étudiants continuent de croître – 1,65 million à la rentrée 2020-21 (+0,9 % en un an)* – le logement étudiant est sous pression. Investir dans ce domaine de l’immobilier est rentable, car le déséquilibre entre l’offre et la demande est important. Afin de tirer le meilleur parti de son investissement locatif, il est indispensable de cibler les villes étudiantes qui offrent le meilleur rendement locatif et de combiner cet investissement avec l’un des dispositifs de défiscalisation existants.

Comme pour l’immobilier en général, les villes étudiantes qui offrent les meilleurs rendements locatifs sont des villes moyennes, à l’exception notable de Marseille, deuxième ville de France, qui se classe au 13e rang des villes étudiantes . Il est vrai que les loyers marseillais n’ont pas encore rattrapé certaines autres grandes métropoles régionales. Saint-Étienne affiche le meilleur taux de rendement net avec 6,7 %, suivi de Limoges (5,7 %) et de Valenciennes (5,2 %). Nancy est à la 4ème place (4,8%) et Brest à la 5ème (4,7%). Paris ramène le dos dans ce tableau avec un rendement net de 2,5% (source Fnaim et observatoire locatif Clameur).

« Acheter un logement étudiant ne veut pas forcément dire acheter un studio. La colocation est devenue monnaie courante : investir dans un T3 ou T4 augmente le rendement locatif annuel »

Des dispositifs de défiscalisation intéressants

Des dispositifs de défiscalisation intéressants

Toutes les grandes métropoles régionales – Rennes, Lille, Strasbourg, Lyon, grandes villes universitaires – sont en bas de tableau : la hausse très importante des prix de l’immobilier freine en effet l’intérêt des investisseurs. Il vaut donc mieux privilégier les villes moyennes où le prix au mètre carré reste raisonnable et où des logements étudiants attractifs sont disponibles. Acheter un logement étudiant ne veut pas forcément dire acheter un studio. La colocation est devenue monnaie courante : investir dans un T3 ou un T4 augmente le rendement locatif annuel.

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Afin de rentabiliser votre investissement en logement étudiant, il est possible de recourir à l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettra des réductions d’impôts importantes. Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024, est particulièrement adapté aux logements étudiants, à condition d’investir dans des logements neufs ou des logements anciens rénovés.

Le Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21% de l’investissement en location pendant 12 ans, soit 63 000 euros de réduction d’impôt maximum. La loi fixe un plafond de 300 000 euros d’investissement à Pinel et un prix au mètre carré de 5 500 euros. Ce dispositif offre la possibilité de louer le bien à ses ancêtres comme à ses descendants, donc à son enfant s’il est étudiant. Cette personne ne doit plus être rattachée au foyer fiscal de ses parents et son revenu imposable annuel ne peut excéder le plafond de revenus fixé par la loi. Le Pinel s’adapte particulièrement bien aux meilleures villes étudiantes, souvent situées en zone B1.

« Pinel s’adapte particulièrement bien aux meilleures villes étudiantes, souvent situées en zone B1. Le dispositif Denormandie offre les mêmes opportunités que le Pinel, à condition d’acquérir des maisons anciennes dans l’une des 222 communes dites « Cœur de ville ».

Le dispositif Denormandie offre les mêmes opportunités que le Pinel, à condition d’acquérir des maisons anciennes dans l’une des 222 communes labellisées « Cœur de ville », comme Valenciennes. Le bien acquis doit faire l’objet de travaux représentant au moins 25% du prix du bien. Pour les investisseurs souhaitant investir dans des résidences étudiantes telles que les offres Nexity, le statut fiscal de « loueur en meublé professionnel » (LMP) ou de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) peut être avantageux. Elles s’appliquent également aux autres logements étudiants, qu’ils soient neufs ou anciens. Monter sur le marché du logement étudiant nécessite d’être correctement meublé et de proposer des services complémentaires comme, par exemple, l’abonnement à une plateforme de streaming, afin de faire la différence dans un marché tendu.

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