Vivez de vos revenus locatifs

Grâce aux loyers qu’il rapporte, l’immobilier est le placement idéal pour compléter vos ressources. Vous pouvez même envisager un jour d’en vivre. À condition d’éviter les chausse-trappes.

Grâce aux loyers qu’il rapporte, l’immobilier est le placement idéal pour compléter vos ressources. Vous pouvez même envisager un jour d'en vivre. À condition d'éviter les chausse-trappes.

En France, un million de foyers possèdent au moins cinq logements et possèdent à eux seuls la moitié des logements loués à des particuliers, selon l’Insee.

Qui sont ces Français multipropriétaires?

Qui sont ces Français multipropriétaires?

Il s’agit le plus souvent de couples exerçant une activité indépendante (artisans, artisans, chefs d’entreprise, etc.), plus âgés que la moyenne (57 ans pour le fisc) et plus aisés, détaille l’Insee : « Ils ont pu se constituer un fortune importante due à des revenus plus élevés, et inversement cette richesse augmente leur niveau de vie grâce à des revenus locatifs plus élevés. Ils sont entrés dans le cercle vertueux des investissements locatifs. Pourquoi pas toi?

Même si la pierre est un rêve, « n’y mettez pas toutes vos ressources, prévient Pascale Gloser, responsable du cabinet de gestion de patrimoine Sianne Patrimoine. Il est toujours important de diversifier votre patrimoine à travers différentes classes d’actifs. »

Certes, les prix de l’immobilier en France ont augmenté de +13% en dix ans selon la Fnaim (+32% pour l’immobilier parisien), mais nous ne sommes pas à l’abri d’éventuelles moins-values ​​et d’un éclatement de bulle, comme dans les années 90. De plus, l’immobilier est moins facile à mobiliser qu’une assurance-vie ou qu’un placement en bourse.

La multipropriété: un rêve pour de très nombreux Français

Cela dit, investir dans l’immobilier reste pour beaucoup un idéal, non pas pour y vivre, mais pour en vivre. Selon le baromètre Optimhome/Ifop de mai 2022, 7% des Français déclarent avoir acheté un bien pour le louer au cours des trois dernières années, et 10% envisagent d’en acheter un dans les deux prochaines années. Ils ont raison. Des rendements locatifs intéressants peuvent encore être trouvés, notamment dans les biens anciens des villes moyennes où les prix sont encore raisonnables (voir tableau).

Attention, lorsque vous recherchez un bien à louer, ne vous concentrez pas uniquement sur le rendement locatif. Intéressez-vous également à la dynamique du peuplement. Un taux de chômage élevé peut être à l’origine d’un désendettement ou de difficultés à trouver des locataires solvables. Si votre objectif est de vivre du loyer, mieux vaut avoir des locataires fidèles et de bons payeurs.

L’emplacement demeure le premier critère de choix

L'emplacement demeure le premier critère de choix

Plus généralement, considérons le fameux taux de rendement interne ou « IRR ». Il prend en compte, d’une part, l’ensemble des charges que nécessite le bien (prix d’achat et frais de notaire, travaux, taxes locales et taxes diverses, congés locatifs, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) et d’autre part les revenus : le loyer, l’évaluation du logement, voire les réductions d’impôts accordées.

Ne sous-estimez pas certains postes de dépenses comme le coût des travaux (et les retards éventuels), ainsi que le montant des charges sociales et/ou des taxes locales.

Pour avoir une idée précise des prix de l’immobilier, consultez la liste des ventes des cinq dernières années sur le site public app.dvf.etalab.gouv.fr. Les informations sont enregistrées par des applications gratuites telles que PrixImmo, QuelPrix.immo, etc. Enfin, allez-y, même si vous habitez à l’étranger ou à l’autre bout de la France. Vous pourrez vérifier si de nouveaux programmes ont été construits récemment, ce qui peut faire baisser le loyer, ou s’il y a un projet de quatre voies juste à côté.

Tenez compte de l’IFI dans vos calculs de rentabilité

Ne vous attendez pas à tirer un revenu décent de vos locations sans porter une attention particulière à la fiscalité. Depuis plusieurs cinq ans le « rentier immobilier » n’a pas vraiment fêté.

Sauf si vous investissez dans des constructions neuves (Pinel) ou dans de grosses opérations de rénovation immobilière (Denormandie, Loc’Avantages, déficit immobilier, Malraux, monuments historiques, etc.), les revenus fonciers sont soumis au barème progressif auquel il faut ajouter les 17,2% cotisations de sécurité sociale. Si vous êtes imposé dans la tranche de 30 %, les revenus locatifs seront donc réduits de 30 % + 17,2 %, soit 47,2 % (contre 30 % maximum pour les revenus de placements financiers).

À Lire  Immobilier : le gel des loyers des appartements les plus économes en énergie est efficace

Par exemple, avec trois appartements loués 1 000 euros chacun, soit 3 000 euros de revenus locatifs par mois, vous ne toucherez que 1 584 euros de revenus après impôts si vous êtes dans la tranche des 30 %. Vous n’échappez pas non plus à l’impôt sur la fortune (IFI) si la valeur nette fiscale de l’ensemble de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.

Les meublés sont soumis au régime fiscal avantageux des BIC

Nombreux sont les abonnés de Revenu Multipropriétaire qui nous contactent car ils se rendent compte qu’à partir d’un certain montant de loyers perçus, l’impôt grève fortement leurs revenus. On leur conseille parfois de revendre, puis de relancer une opération défiscalisée, ou de recourir à des dispositifs matériels comme l’achat par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) qui permet de réduire la fiscalité. Selon l’Insee, 31 % des multipropriétaires de plus de cinq logements ont recours à la SCI.

Une autre solution est la location meublée imposable dans la catégorie Bénéfice Industriel et Commercial (BIC), moins taxée. Attention cependant aux réglementations devenues très contraignantes dans les métropoles et certaines villes touristiques pour les locations saisonnières de courte durée comme Airbnb.

Enfin, pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers ou des activités confortables et qui paient des impôts, choisissez des propriétés avec travaux pour obtenir un déficit foncier : si le montant de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) est supérieur à vos revenus fonciers, peut déduire le déficit de l’ensemble de vos revenus dans la limite de 10 700 euros par an et ainsi réduire votre impôt.

Vous empruntez à un taux inférieur à l’inflation…

Particularité de l’immobilier : il est possible d’acheter à crédit alors qu’aucun banquier ne vous prêtera un sou pour investir en bourse ! S’endetter est un passage obligé pour se constituer un patrimoine immobilier. Même avec des taux d’intérêt de crédit en hausse (ils sont passés de 0,99 % en décembre 2021 à 1,37 % en mai 2022, en moyenne sur vingt ans hors assurance de prêt, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA), il est toujours intéressant de s’endetter à un taux d’intérêt . très inférieur à l’inflation. Une situation qui ne s’était pas vue depuis la fin des années cinquante, selon Crédit Logement.

Attention cependant aux nouvelles normes contraignantes imposées aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis le 1er janvier pour freiner la hausse du crédit immobilier. La durée d’emprunt est désormais limitée à vingt-cinq ans dans l’ancien (vingt-sept ans dans le nouveau) et le taux d’endettement limité à 35 % des revenus.

… mais les conditions d’attribution se sont durcies

« Auparavant, il était possible de réaliser des opérations d’investissement locatif en cascade. Parfois sept ou huit biens étaient ainsi financés, explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com. Aujourd’hui, le financement peut bloquer dès l’achat d’un autre bien immobilier. Car le calcul différentiel pour évaluer la capacité d’emprunt d’un investissement immobilier a été abandonné.

Prenons un exemple pour comprendre. Yohann gagne 3 000 euros par mois. Pour l’investissement locatif, il doit rembourser des mensualités d’emprunt de 900 euros. Le futur loyer doit lui rapporter 1000 euros par mois, ramené à 700 euros, la banque ne prenant en compte que 70% du loyer. La différence entre le prêt et le loyer est donc de 200 euros (900 euros – 700 euros). Avec ses 3 000 euros par mois, il est surtout capable de supporter un taux de pari de 200 euros par mois.

Des opérations en cascade plus difficiles à financer

Dans la méthode standard – désormais la seule utilisée par les banques – le loyer est inclus dans le revenu. Dans notre exemple, au salaire de Yohann de 3000 euros s’ajoutent 700 euros de loyer, soit 3700 euros de revenus : c’est tout de même largement suffisant pour rembourser son emprunt de 900 euros par mois (taux d’endettement de 24%). Si Yohann veut renouveler l’opération, les choses tournent mal. Imaginez qu’il investisse dans un autre bien locatif avec la même mensualité de prêt et le même loyer. Ses revenus mensuels s’élèveraient alors à 3 700 € + 700 € de loyer, soit 4 400 € pour des mensualités d’emprunt de 900 € + 900 €, soit 1 800 €. Son taux d’effort grimpe alors à 41 % (1 800 € / 4 400 €), bien au-dessus des 35 % maximum exigés par le HCSF. Ce deuxième projet n’a pas été financé. Avec le calcul différentiel, le taux de mise ne serait que de 400 euros pour son salaire de 3 000 euros.

À Lire  "Coliving : une innovation prometteuse", Hervé Parent PBA - Property Business Accelerator

« Il existe une solution, suggère Sandrine Allonier. Acheter via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés permet de sortir des normes contraignantes du HCSF. Attention, seules de rares banques spécialisées proposent ce type de financement. Il faut passer par le crédit Les réseaux bancaires traditionnels ont cependant droit à quelques exceptions spécifiques qu’ils réservent en priorité à leurs clients.

Le rêve du rentier immobilier est parfois dépassé par les réalités bancaires ou fiscales. Il faut avant tout s’armer de patience et investir de toute façon dans des objets que l’on peut vendre facilement.

Dix villes moyennes où investir pour louer

Des prix au mètre carré raisonnables, un rendement locatif supérieur à 6% et un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale : ces dix villes moyennes offrent ainsi un potentiel intéressant d’investissements locatifs.

Attention aux influenceurs qui vendent du rêve

(1) Rapport entre les revenus d’un bien locatif et le prix d’achat du bien : (loyer mensuel×12÷prix d’achat)×100.

« Comment j’ai réussi à vivre avec des revenus locatifs de 30 », « Devenir rentier immobilier en moins de trois ans sans connaissances ni études majeures », « Gagner 3000 euros de trésorerie positive par mois », etc. Ces dernières années, un une véritable épidémie s’est propagée sur les réseaux sociaux : des pseudo-coachs racontent comment ils ont fait fortune dans l’immobilier et proposent de partager leurs secrets lors d’un séminaire… pour quelques centaines ou milliers d’euros !

Les ressorts de ces arnaques sont toujours les mêmes : un succès apparent est mis en scène avec une belle montre, une voiture de luxe, des photos de villas au soleil. Le bonimenteur distille des informations gratuites, suffisamment pour accrocher les naïfs, puis les incite à débourser une somme phénoménale pour une formation vidéo qui ne fait qu’enrichir la personne qui la charge. Une lecture régulière des revenus vous en apprendra beaucoup plus et vous coûtera beaucoup moins cher.

Pensez à la pierre papier

Dans le pire des cas, vous pourriez vous retrouver avec un prêt d’un million d’euros sur le dos d’un salaire de 2 000 euros. Des dépassements qui ont été à l’origine des nouvelles restrictions sous forme d’hypothèques imposées aux banques par le Conseil norvégien pour la stabilité financière.

Des SCPI sans frais d’entrée arrivent sur le marché comme Iroko Zen, Neo de Novaxia et Remake Live. A étudier de près.

Pour vivre des loyers perçus chaque mois sans avoir à se soucier de l’achat du bien, de la gestion locative et de la revente, tournez-vous vers la pierre papier : SCPI, OPCI ou encore SCI. Quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour commencer à investir. Vous percevez vos revenus régulièrement, généralement tous les trois mois sous forme de loyer, et vous pouvez même acheter à crédit sous certaines conditions.

Une alternative à la propriété physique qui séduit de nombreux épargnants. Selon Aspim, le taux de distribution moyen versé par les SCPI (c’est-à-dire le rapport entre le dividende brut versé et le prix de souscription de la part au 1er janvier) était de 4,49 % en 2021. Autrement dit, pour 100 000 euros de parts de SCPI détenues en direct, vous avez perçu au cours de l’année, hors frais (lire ci-dessous), 4 490 euros bruts. Des revenus fortement amputés par les impôts et les cotisations sociales. Pour en vivre exclusivement, vous devez donc être en charge d’un portefeuille important de SCPI.

« Les SCPI sont très rassurantes pour les clients, mais attention aux coûts qui affectent leur performance : avec 10% de TVA en amont, il y a 10% de capital mis en production en moins », note Bertrand Tourmente, d’Althos Patrimoine. .

Pour les SCPI comme pour les immeubles locatifs, visez juste. Examinez d’abord la composition de l’actif (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, logement) ou sa zone géographique (Paris, province, Europe). A vous de choisir selon vos convictions personnelles. Alors n’y mettez pas tous vos œufs. Investissez dans plusieurs SCPI gérées par différents opérateurs. Vérifiez également la taille de la SCPI (sa « capitalisation ») : elle doit être suffisante pour diversifier les placements immobiliers et mutualiser les risques. Intéressez-vous au taux d’occupation (pourcentage des immeubles loués) : il doit être au moins égal à 90 %, les meilleures SCPI flirtent avec les 100 %. Enfin, le montant du « report à nouveau », c’est-à-dire la trésorerie dont dispose la SCPI pour faire face au départ de locataires ou aux travaux, est un gage de solidité financière.

Laisser un commentaire