Les actifs alternatifs décorrélés des cycles économiques, notamment l’immobilier de santé, offrent des couples rendement/risque compétitifs et créent des opportunités de diversification.
L’économie européenne a résisté et a continué de croître au premier semestre 2022, soutenue par une reprise continue dans le secteur des services, à mesure que les restrictions dues au COVID sont levées. Les principaux problèmes d’investissement dans l’immobilier aujourd’hui sont le niveau élevé de l’inflation, ainsi que l’accélération de la croissance des taux d’intérêt à long terme et le durcissement des conditions de financement. La hausse des taux longs a mécaniquement fait baisser la prime de risque immobilier. Dans ce contexte, les rendements immobiliers ont commencé à évoluer et à s’ajuster pour rétablir la prime de risque. Cependant, l’immobilier, considéré comme une protection naturelle contre l’inflation grâce au mécanisme d’indexation des loyers, devrait conserver son attractivité, soutenu par le manque d’offre sur le premier segment. Une pénurie de matériaux de construction et un manque d’espace disponible, en particulier des bâtiments durables et économes en énergie, devraient continuer à soutenir les loyers et les valeurs immobilières de premier ordre. Une plus grande sélectivité des utilisateurs et des investisseurs se traduit par la forte polarisation du marché entre, d’une part, la demande, qui se concentre dans les localisations centrales, et, d’autre part, l’offre, qui tend à se développer en périphérie.
Les actifs alternatifs décorrélés des cycles économiques, notamment l’immobilier de santé, offrent des couples rendement/risque compétitifs et offrent des opportunités de diversification.
En Europe, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise sur les douze mois en cours s’élève à près de 280 milliards d’euros à fin juin 2022, un niveau record supérieur à celui enregistré en 2019. Toutefois, l’activité a ralenti au deuxième trimestre, limitée par une augmentation des coûts de financement et plus grande sélectivité des banques, notamment en Europe du Sud. La demande des investisseurs se concentre sur les fonds de la plus haute qualité, au sens technique et environnemental. Les investisseurs écartent les actifs de qualité inférieure alors que les coûts de rénovation augmentent à un moment où les exigences des occupants en matière de durabilité deviennent plus urgentes.
Le marché des bureaux a connu une hausse de 9% sur les douze mois courant à fin juin 2022 par rapport à décembre 2021. Les bureaux restent une classe d’actifs très prisée des investisseurs. Le secteur de la logistique et des locaux d’activités signe un volume record d’investissements avec plus de 67 milliards d’euros. L’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs est motivé par les attentes d’augmentation des loyers en raison du faible taux d’inoccupation et de la forte demande continue sur la plupart des marchés européens.
Le montant investi dans le commerce de détail est revenu aux niveaux d’avant la crise, grâce à des taux de rendement plus élevés par rapport aux autres classes d’actifs.
Les rendements des entreprises sont ajustés
Le deuxième trimestre 2022 a été marqué par une forte hausse des taux longs, qui a mécaniquement fait baisser la prime de risque immobilier. Dans ce contexte, les rendements immobiliers ont commencé à se développer. Sur les marchés français et allemand, où les rendements immobiliers étaient les plus bas, une correction rapide mais modérée des taux a été enregistrée. A fin juin 2022, les rendements des bureaux prime restent inférieurs à 3% à Paris et dans les grandes villes allemandes. La décompression devrait être plus prononcée et probablement plus longue pour les actifs secondaires, notamment en Europe du Sud.
Contre toute attente, la consommation* en Europe progresse de 46% sur un an (fin juin 2022) et dépasse de 3% sa moyenne décennale. Toutes les grandes villes européennes ont enregistré des résultats positifs pendant un an, à l’exception d’Amsterdam, où la demande a légèrement baissé (-3%). Dublin, Londres et Lille ont plus que doublé au cours des douze derniers mois (fin juin 2022).
L’offre directe dans les grandes villes européennes est restée stable sur un an, mais à un niveau relativement élevé. La croissance rapide des coûts de construction et des coûts de financement devrait limiter l’offre future et pourrait contribuer à une baisse de l’inoccupation à moyen terme.
Faites attention aux changements de loyer, les sous-marchés se comportent différemment
La crise sanitaire et le développement du travail à distance ont entraîné une modification du fonctionnement du marché. Alors qu’auparavant une augmentation globale de la vacance entraînait une baisse globale des loyers, la polarisation du marché se traduit par des évolutions de loyers différentes entre les biens situés dans des emplacements centraux qui ont permis l’application du télétravail, qui subit une pression à la hausse sur ses loyers et sur d’autres biens. où les loyers sont bien orientés oui.
Les mesures d’accompagnement atteignent des valeurs record sur les actifs secondaires, et les utilisateurs sont enclins à libérer ces actifs pour des actifs de meilleure qualité.
L’augmentation des coûts de l’énergie et la hausse conséquente des prix des loyers attirent l’attention des utilisateurs sur la performance énergétique. Compte tenu du manque de bâtiments performants face à cette demande importante, les loyers pourraient être plus élevés pour ce type de biens.
La faiblesse de l’offre en Allemagne continue d’exercer une pression sur les loyers allemands. A fin juin 2022, les loyers prime étaient de 510 €/m² par an à Berlin, 522 €/m² par an à Munich et 546 €/m² par an à Francfort, correspondant à une hausse de 3 à 10 % en un an. . Londres enregistre la plus forte croissance en un an (+13%) avec des loyers de 1 626 €/m²/an pour les biens prime à fin juin 2022.
Sources : CBRE, MBE, La Française REM Research
* Demande placée dans 12 grandes villes européennes : Bruxelles, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Francfort, Hambourg, Munich, Dublin, Milan, Amsterdam, Madrid